任意売却のご相談・解決方法事例

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事例①　介護による収入減と住宅ローン滞納…それでも解決できたケース

氏名	T様	ご相談内容
年齢	50代	親御様の介護のため、仕事を思うように続けることができず、収入が減少。その後、親御様はお亡くなりになりましたが、生活はすぐには立て直せず、住宅ローンの支払いが厳しい状況となってしまいました。銀行へ返済条件の変更を相談したものの、過去に2回返済条件を見直していたため、これ以上の変更はできないとの回答。すでに3ヶ月滞納しており、固定資産税の支払いも困難な状態でした。「このままでは延滞が増え続けてしまう…」そうした不安の中で、売却のご相談をいただきました。
性別	男性
地域	札幌

解決までの流れ

今回の物件は、地下鉄駅から近い人気エリアのマンション。立地条件の良さを活かし、すぐに売却活動を開始しました。住宅ローンは3ヶ月遅れの状態でしたが、期限の利益を喪失すると遅延損害金が大きくなるため、支払いを継続しながら売却を進める方法をご提案。同時に、固定資産税については市税事務所へ相談し、分納の手続きを行いました。

結果

住宅ローン残債を上回る価格での売却に成功。滞納の不安を解消し、次の生活へ前向きに進むことができました。

事例②　離婚に伴う住宅売却 ―3,000万円超の住宅ローンが残るケース

氏名	A様	ご相談内容
年齢	50代	結婚15年目で離婚されることになり、住宅の売却についてご相談をいただきました。住宅ローンは連帯債務で組まれており、所有名義はご主人お一人。ローン残債は3,000万円以上あり、オーバーローンになるのではないかと心配されていました。物件は札幌市内の閑静な住宅街にある築10年の平屋住宅。設備は現在も使用可能ですが、今後は交換時期を迎えるタイミングでした。住宅ローンの滞納はなく、支払いは継続されている状況でした。
性別	男性
地域	札幌

解決までの流れ

まず、周辺の売出し状況と市場価格を調査しました。・人気のエリアであること・近隣に競合物件が出ていないこと・室内外ともに丁寧にメンテナンスされていることこれらの条件を踏まえ、残債以上の価格で売出しを開始しました。

結果

売出し後まもなく購入希望者が現れ、住宅ローン残債を上回る価格で売却に成功。離婚にあたり懸念されていた住宅ローンの問題が早期に解決し、それぞれが新しい生活へ進むことができました。

事例③　管理費滞納による競売申立て ― 任意売却で生活を立て直したケース

氏名	M様	ご相談内容
年齢	40代	40代のご夫婦からのご相談でした。ご主人の転職、奥様のご病気が重なり、家計が徐々に厳しい状況に。家計管理は奥様が担っていましたが、負担を一人で抱え込んでしまい、ご主人に相談できないまま状況が悪化してしまいました。マンションの管理費等を滞納。管理組合から競売の申立てを受けている状態でした。住宅ローンもすでに期限の利益を喪失しており、分割返済はできない状況で時間的な余裕は多くありませんでした。
性別	男性
地域	札幌

解決までの流れ

まず、住宅ローン債権を管理しているサービサーへ任意売却の申出を行い、販売を開始。交渉の結果、売買代金からマンション管理費等の一部を支払うことについて了承を得ることができました。同時に管理組合とも協議を行い、売却時に滞納元金を一括で支払うことを条件に、損害金の減免に応じていただけるよう交渉を進めました。室内の状態は決して良いとは言えませんでしたが、限られた期間の中で購入希望者を見つけることができ、無事に売却が成立しました。

結果

マンション管理費等の滞納分は売買代金から清算することができました。債務を整理し、新しい住まいへ転居。ご夫婦で話し合いを重ねながら、新たな生活をスタートされています。

事例④　相続未登記と期限の利益喪失 ― 任意売却で整理したケース

氏名	S様	ご相談内容
年齢	50代	両親の共有名義で、連帯債務により住宅ローンを組んでいたマンション。数年前にお父様が他界され、相続登記が未了のままの状態でした。現在はお母様がお一人で居住されていましたが、体力的に一人暮らしが難しくなり、息子様との同居が決定。お母様の収入は年金のみのため、それまでお子様方が住宅ローンを補助していましたが、転居によりマンションが不要に。当初は住宅ローン完済できる金額で売出しましたが、買い手がつかず、やむを得ず住宅ローンの支払いを停止。その結果、住宅ローンは期限の利益を喪失している状態でした。
性別	男性
地域	札幌

解決までの流れ

まず、相続登記が未了では売却ができないため、司法書士へ依頼し早急に手続きを進めました。お子様方は相続放棄を選択し、所有者をお母様へ確定。所有関係が整理できた段階で、サービサーへ任意売却の申出を行い、販売を開始しました。途中でお母様は転居し、マンションは空き家に。駐車場が世帯数分確保されていることや、近隣にスーパー・学校がある利便性が評価され、購入希望者が決定しました。

結果

任意売却により売却は成立。残債は一部残りましたが、サービサーと協議のうえ、年金収入でも無理なく支払える金額で和解することができました。

事例⑤　両親が相次いで亡くなり住宅ローン返済難

氏名	K様	ご相談内容
年齢	50代	戸建で一人暮らし、２年前に両親が相次いで亡くなったことで住宅ローンが支払えなくなった。固定資産税の滞納もあり既に競売の「期間入札の公告」が届いている。
性別	男性
地域	江別

解決方法

債権者より価格の提示があり、販売活動をスタート。反響は良かったが、競売と同時進行のため、期日までに購入代金を全額用意できる購入者がなかなかおらず難航。なんとか開札1週間前に決済することができた。残債は生活に無理のない範囲で支払うことを債権者と和解。

事例⑥　体調を崩し仕事復帰ができない

氏名	J様	ご相談内容
年齢	70代	住宅ローンとマンションの管理費などを合わせて月15万円の支払いがきつく、生活に余裕がない。また、2か月前から体調を崩し仕事復帰ができない状況。子供たちは独立し妻と二人暮らしでこの先支払いができない見込みなので売却したい。
性別	男性
地域	札幌

解決方法

当初、滞納していなかったため残債をカバーできる金額で売出ししたが、市場価格より高いため難航。その後、ローンも払えなくなり債権者の承認を得て任意売却へ移行。まもなく適正価格で売却することができた。期限の利益を喪失してからすぐに売却が出来たため、遅延損害金を抑えることができた。未納のマンション管理費も売買代金から控除してもらえることになり、生活に支障がない範囲で残債の支払いができるようになった。

事例⑦　子供の進学による収入減

氏名	Y様	ご相談内容
年齢	50代	子供が札幌の大学に進学したことで、出費がかさみ住宅ローンが滞ってしまった。すでに期限の利益を損失しており、債権が保証会社に移っている。
性別	男性
地域	江別

解決方法

査定の結果オーバーローンであることが判明。債権者に任意売却の申し入れをし、競売手続きと同時進行で売出し、間もなく購入希望者が見つかり任意売却することができた。交渉により売買代金より引越し費用の一部も捻出することができ、残債については生活に無理のない金額を月々払うことで債権者と和解することができた。

事例⑧　妻と別居中 住んでいない家の住宅ローン滞納

氏名	K様	ご相談内容
年齢	50代	妻と別居し現在アパートで一人暮らし。妻と子供の住んでいる家の住宅ローンを滞納しすでに競売の開始決定通知書が届いている。離婚協議中の妻とは直接連絡を取っておらず、現状を伝えていない。
性別	男性
地域	札幌

解決方法

価格査定し残債以上で売却可能と判断。妻へ状況の説明をし了承を得て競売と並行で販売活動をする。人気エリアだったこともあり適正価格で、妻の希望であった年度末まで引渡しを待ってくれる買主が見つかり競売前に任意売却することができた。

事例⑨　離婚による住宅ローン返済難

氏名	K様	ご相談内容
年齢	60代	4年前に離婚したが家には元妻とその両親が住み続けていた。住宅ローンは元妻が支払う約束だったが、支払いが滞り既に退去。３か月滞納中。
性別	男性
地域	札幌

解決方法

残債が市場価格を上回っていたため、債権者の承認のうえ任意売却にて売出。売却後、残債が残ったが生活に無理のない支払い額で債権者と和解。

事例⑩　病気による収入減

氏名	T様	ご相談内容
年齢	70代	2年前より人工透析が必要になり、思うように仕事をすることができず収入が減ってしまった。住宅ローンの他に固定資産税、マンション管理費積立金も滞納している。
性別	男性
地域	札幌

解決方法

債権者の承諾を得て任意売却を進める。固定資産税は札幌市に申し出て分納することになった。また、債権者との交渉によりマンション管理費積立金の滞納分を売買代金より捻出することができた。残債は生活に無理のない範囲で債権者へ支払うことで和解。

事例⑪　自営業の不振による収入減

氏名	M様	ご相談内容
年齢	30代	自営業の運転資金として家を担保に借り入れしたが、コロナを機に売上が減少してしまい既に6か月滞納し期限の利益を損失している。他の借り入れも返済が滞っているため自営も含め債務整理を希望。固定資産税等は分納中
性別	男性
地域	札幌

解決方法

債権者に連絡をして任意売却の承諾を得る。家屋が建蔽率、容積率ともにオーバーしているため、古家有の土地として売り出し。建築業者が現状引渡しで購入。売却と同時進行で弁護士を紹介し債務整理を進めることができた。